A compter du 1er janvier 2024, c’est au tour des syndicats de copropriétaires comprenant entre 51 et 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces d’être concernés par l’obligation de faire réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux.   

• Elaboration obligatoire d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965)

À l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux devra être élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation en copropriété.

Il devra être actualisé tous les dix ans.

Dans la mesure où sa réalisation est obligatoire, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, les seules modalités d’élaboration du projet de PPT, qui seront votées à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprendra, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique réalisé mais également du diagnostic technique global s’il a été établi :

1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre 

2° Une estimation du niveau de performance au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH que les travaux mentionnés au 1° permettent d’atteindre

3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation 

4° Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Cependant, si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.

Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixe les compétences et garanties de la personne qui pourra établir ce projet de PPT FNAIM HUB - Travaux 

Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier seront intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.

Le projet de PPT s’ajoutera également à la liste des données essentielles relatives au bâti devant figurer dans le registre d’immatriculation des copropriétés. 

Une fois réalisé, le projet de PPT sera présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration ou sa révision.

Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrira à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, à la majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat).

Soit l’assemblée générale adopte le projet dans son intégralité et le syndic devra alors soumettre à chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes, les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du PPT adopté.

Soit l’assemblée n’a pas adopté le projet de PPT ou ne l’a qu’en partie accepté et dans ce cas, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes, la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux.

En conséquence, tant que le projet de PPT ne sera pas intégralement adopté, le syndic devra inscrire chaque année cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes. 

Une disposition particulière concerne l’habitat indigne : dans les immeubles concernés, l’autorité administrative compétente pourra à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. À défaut de transmission dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, l’autorité administrative peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier. Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l’autorité administrative, le syndic convoquera l’assemblée générale qui devra se prononcer sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan. 

• Evolution du fonds de travaux (nouvel article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965)

Son champ d’application ne change pas : sont toujours concernés les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation.

En revanche, à compter du 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant entre 51 et 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, le fonds de travaux devra être constitué non plus pour les immeubles de plus de 5 ans mais pour ceux de plus de 10 ans.

Il sera destiné à faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au I de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Il ne pourra donc plus financer comme auparavant, les travaux prescrits par les lois et règlements ni des travaux hors budget prévisionnel définis à l’article 44 du décret du 17 mars 1967.

Ce fonds de travaux sera toujours alimenté par une cotisation annuelle obligatoire appelée selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale pourra, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° susvisés. Cette affectation devra tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

S’agissant de son montant, il s’adapte à l’instauration du PPT :

• lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne pourra être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1 de la loi de 1965
• à défaut d’adoption d’un PPT, le montant de la cotisation annuelle ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel

Mais l’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut toujours décider d’un montant supérieur.

L’assemblée générale devra se prononcer sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque :

• son montant excède le montant du budget prévisionnel
• dans l’hypothèse où un PPT a été adopté par l’assemblée générale, le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux restent attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires.

Elles ne donnent donc pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot mais avec la disposition introduite par la loi Climat et Résilience à la demande de la FNAIM, l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot. 

La prochaine et dernière échéance concernera au 1er janvier 2025, les syndicats de copropriétaires comprenant au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.