Les charges de copropriété : à quoi cela correspond-il ?

Les charges de copropriété correspondent à toutes les dépenses engagées pour gérer et entretenir la copropriété, elles sont donc réparties entre les copropriétaires qui les financent collectivement.
Ces dépenses sont prévues dans le budget prévisionnel voté en assemblée générale, on parle alors de charges courantes.
Il peut, cependant, arriver que certaines dépenses ne soient pas prévues au budget, on parle alors de charges exceptionnelles, qui font également l’objet d’un vote en assemblée générale.

Quelles sont les différentes charges de copropriété ?

Parmi les charges courantes de la copropriété, on distingue deux grandes catégories : les charges générales et les charges particulières.
La participation de chaque copropriétaire au paiement de ces charges varie selon la catégorie de celles-ci.

Les charges « générales » de la copropriété

Ces charges concernent les dépenses engagées pour assurer :

• L’administration et la gestion de la copropriété
  ex : frais d’honoraire du syndic de copropriété, tenue des assemblées générales, contrats d’assurance, rémunération du gardien, etc.
• L’entretien de l’immeuble
  ex : nettoyage des parties communes, enlèvement des ordures ménagères, entretien des espaces verts, facture d’électricité des parties communes, etc.
• La conservation de l’immeuble
  Ex : travaux de maintenance, ravalement des façades, réfection des toitures, etc.

Tous les copropriétaires, sans exception, doivent participer au paiement des charges générales, qu’ils soient directement concernés ou non par la dépense engagée.
La répartition des charges entre les copropriétaires se fait en fonction de leur quote-part sur les parties communes ; cette quote-part, appelée tantièmes, est exprimée en pourcentage de l’ensemble des parties communes.

Chaque copropriétaire a dans son lot de copropriété, sa partie privative et la quote-part qu’il détient sur les parties communes.

Les charges « particulières » de la copropriété

Ces charges concernent les dépenses engagées pour assurer :

• Les services collectifs et les équipements communs :

ex : réparation et entretien de l’ascenseur, de l’interphone, du vide-ordure, de la chaudière collective, de l’antenne de télévision, etc…

Contrairement aux charges générales, les charges particulières sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité objective que représente chaque service et équipement par rapport à leur lot de copropriété.
Par exemple, un copropriétaire dont le lot se situe au rez-de-chaussée n’utilise pas l’ascenseur (sauf s’il dessert également la cave ou les garages), il n’a donc pas à en supporter les frais d’entretien et de réparation.

Les copropriétaires peuvent retrouver le détail de répartition des charges dans le règlement de la copropriété.

Vote des charges de copropriété : quelles sont les modalités ?

Vote du budget prévisionnel

Chaque année, lors des assemblée générales, les copropriétaires votent le budget prévisionnel des charges courantes pour l’année à venir.

Le budget prévisionnel est établi par le syndic de copropriété, qui se doit de détailler les budgets prévus poste par poste afin de les présenter aux copropriétaires.
Ces derniers votent ensuite le budget prévisionnel dans sa globalité, à la majorité simple.

Vote des charges exceptionnelles

Ces charges concernent les gros travaux réalisés à titre exceptionnel (et non systématique). On distingue quatre types de travaux exceptionnels :

• Travaux d’entretien de la copropriété (ex :ravalement de façade, la réfection de la toiture, etc.)
• Travaux d’amélioration de la copropriété (ex : aménagement de locaux pour l’usage commun, surélévation du bâtiment, etc.)
• Travaux concernant les équipements communs (ex : mise en place d’un ascenseur, etc.)
• Les diagnostics et études techniques pouvant être réalisés.

Ces travaux n’entrent pas dans le budget prévisionnel. Chacune de ces dépenses exceptionnelles doit donc être soumise au vote des copropriétaires en assemblée générale.

LOI ALUR : LA MISE EN PLACE D’UN FONDS DE TRAVAUX

Pour mieux anticiper le paiement de ces dépenses importantes, la loi ALUR exige, depuis le 1er janvier 2017, que les copropriétés constituent un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle des copropriétaires, et dont le montant représente a minima 5 % du budget prévisionnel.

Dans le cas où un plan pluriannuel de travaux serait adopté par l’assemblée générale, le montant de la cotisation annuelle de ce fonds ne pourra être inférieur à 2,5% du montant des travaux prévus

Le paiement des charges de copropriété

À partir du budget prévisionnel établi sont calculées les provisions à verser par chaque copropriétaire au syndic afin qu’il soit en mesure de régler au fur et à mesure les dépenses courantes. De manière générale, ces provisions sont versées par trimestre, chaque provision représente ainsi ¼ du budget prévisionnel.

Les modalités de paiement des charges exceptionnelles (montant des provisions et échéances de paiement) sont votées en assemblée générale, en même temps que les travaux concernés.

Que ce soit pour les charges courantes ou exceptionnelles, le syndic adresse à chaque copropriétaire, avant la date d’exigibilité, un avis (par courrier ou par voie électronique) indiquant le montant de la provision à régler.

Les charges de chauffage collectif doivent désormais être réparties en fonction de la consommation réelle de chaque logement et non plus au tantième. La société ista, partenaire national de la Fédération Nationale de l'Immobilier, spécialiste de la gestion des charges, peut mettre en place l'individualisation des frais de chauffage dans les copropriétés.

Impayés de charges de copropriété : que se passe-t-il ?

En cas d’impayés de charges courantes (liées au budget prévisionnel), le syndic de copropriété peut dans un premier temps envoyer une lettre de relance, ou directement adresser une mise en demeure au copropriétaire défaillant.

Dans ce deuxième cas, il dispose de 30 jours pour régulariser sa situation, faute de quoi le syndic sera en droit d’exiger immédiatement les paiements faisant défaut, mais aussi les provisions à venir pour l’année en cours.
À noter : des intérêts de retard au taux légal sont dus à partir de la mise en demeure.
Dans les faits, un accord amiable peut être trouvé en mettant en place un échéancier de paiement

Si l’impayé persiste, le syndic adresse une lettre de rappel en indiquant qu’une procédure de recouvrement devant le tribunal pourra être lancée.
Faute de paiement ou d’accord, le syndic engagera alors une procédure.